Sanierungspflicht: Wann auf Hauskauf Heizungstausch folgt

Undichte Fenster, ungedämmte Wände und eine in die Jahre gekommene Heizungsanlage – alte Häuser haben meist so einige Mängel. Damit verbunden: ein hoher Energieverbrauch, der mit hohen CO2-Emissionen einhergeht. Da diese den Deutschland- und EU-weiten Klimazielen im Weg stehen, gibt es eine Pflicht zur energetischen Sanierung. Diese greift jedoch nur in bestimmten Fällen und enthält auch Ausnahmeregelungen.

 

Für Schnellleser: Die gesetzliche Sanierungspflicht in der Übersicht

Die energetische Sanierung eines Altbaus ist derzeit nur in einem Fall Pflicht: bei Eigentümerwechsel. Wenn Sie ein altes Wohnhaus kaufen, erben oder als Schenkung erhalten, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren bis zu drei Dinge tun:

• Austausch einer über 30 Jahre alten Heizung (nicht bei Niedertemperatur- oder Brennwert-Kessel)
• Dämmen der obersten Geschossdecke oder des Daches
• Dämmen von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen

Darüber hinaus liefert das Gebäudeenergiegesetz (GEG) folgende Vorgaben:

• Bei der Modernisierung von mehr als 10 % eines Außenbauteils ist dieses als Ganzes nach festgelegten U-Werten zu dämmen.
• Bei Austausch der Heizungsanlage dürfen nur noch Heizungssysteme auf Basis von mindestens 65 % erneuerbarer Energie als Ersatz eingebaut werden.

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Gebäude, die laut Energieausweis eine niedrige Energieeffizienzklasse haben, gibt es nicht. Besaßen und bewohnten Sie Ihren Altbau schon vor Februar 2002, sind Sie nicht verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen wie eine nachträgliche Dämmung oder einen Heizungstausch vorzunehmen.

 

 

Keine EU-weite Sanierungspflicht für ineffiziente Gebäude

Zunächst zur Entwarnung: Die angedachte EU-weite Sanierungspflicht für besonders ineffiziente Gebäude wurde nicht eingeführt. Lange war im EU-Parlament darüber diskutiert worden, Eigentümern von Häusern der Energieeffizienzklassen G und H eine Zwangssanierung auf mindestens Klasse F aufzuerlegen. Bis 2033 sollten dann alle Wohngebäude in der EU sogar nur noch maximal Energieeffizienzklasse E haben. Außerdem war eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel hin zu Klasse D im Gespräch.

Statt einer solchen individuellen Sanierungspflicht enthält die reformierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD nun lediglich übergeordnete Einsparziele für den gesamten Gebäudebestand. So soll der Energieverbrauch aller Wohngebäude bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20–22 % gesenkt werden. Dazu kann dann auch die weitere Modernisierung bereits sanierter Wohnhäuser beitragen. Ist beispielsweise bereits durch Dämmen der Energieverbrauch gesenkt worden, lässt er sich durch den Einbau moderner Heiztechnik – wie einer Wärmepumpe – noch weiter senken.

Die am 12. März 2024 von der EU-Kommission beschlossene Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie überlässt es somit den Mitgliedsländern, selbst dafür zu sorgen, dass die festgelegten Einsparziele eingehalten werden. Bis jetzt hat die Bundesregierung nichts verlauten lassen, was auf die Einführung einer allgemeinen Sanierungspflicht hindeutet.

 

Laut GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Dabei herrscht in Deutschland Sanierungsstau. So lag die Sanierungsrate in den vergangenen Jahren stets unter 1 %. Zum Erreichen der Klimaziele müsste sie jedoch mindestens 2 % betragen. Fast die Hälfte aller hiesigen Wohngebäude haben derzeit noch eine eher schlechte Energieeffizienzklasse.

Dies liegt zum einen daran, dass rund 60 % der Wohnhäuser in Deutschland vor Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung (1978) errichtet wurden und somit ohne seitdem erfolgte Modernisierung nicht oder nur unzureichend gedämmt sind. Zum anderen ist der hohe Energieverbrauch im Wohnbereich auf veraltete Heizsysteme zurückzuführen. Laut Bund der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) sind rund ein Drittel aller deutschen Heizungen bereits über 20 Jahre alt.

Damit sich daran etwas ändert, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2021 drei Sanierungspflichten vor. Diese greifen allerdings erst bei Eigentümerwechsel. Wenn Sie also nach dem 1. Februar 2002 in den Besitz eines Altbaus gekommen sind, haben Sie innerhalb von zwei Jahren nach Eintrag ins Grundbuch gewisse Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen (§ 73). Auf diese Weise sollen zumindest einige Altbauten einen Mindestwärmeschutz sowie eine effizientere Heizung bekommen. Konkret lauten die Sanierungspflichten wie folgt:

 

1. GEG-Sanierungspflicht: Austausch der alten Heizung

Handelt es sich bei der Gas- oder Ölheizung Ihrer neu erworbenen oder geerbten Immobilie um einen mindestens 30 Jahre alten Standard- oder Konstanttemperaturkessel, haben Sie diesen zu ersetzen. So besagt es § 72 des GEG. Diese Sanierungspflicht hat aber auch Ausnahmen. So gilt sie nicht bei:

• Niedertemperatur- und Brennwertheizungen
• Heizkesseln mit einer Nennleistung von unter 4 kW oder über 400 kW
• Gas- oder Ölheizungen, die Bestandteil einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung sind

Um Hauseigentümer schon vorab zum Austausch ihrer alten Heizung zu motivieren, hat die Bundesregierung das Effizienzlabel für Heizungsanlagen eingeführt. Es wird seit Anfang 2016 auf Geräte geklebt, die älter als 15 Jahre sind. Seit 2017 ist es die Pflicht der Schornsteinfeger, das Label auf alle entsprechenden Heizungen anzubringen.

 

Allgemeine Austauschpflicht für fossil betriebene Heizungen: Seit 1.1.2024 enthält § 72 noch eine weitere Sanierungspflicht, der alle Hausbesitzer Folge zu leisten haben – unabhängig davon, ob ihnen ihr Eigenheim schon vor dem 1. Februar 2002 gehörte oder nicht. So dürfen Gas-, Öl- und Kohleheizungen nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werden. Spätestens zum 1.1.2045 müssen Sie Ihre Wärmeerzeugung also komplett auf erneuerbare Energien umgestellt haben.

 

2. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen

Nach einem Eigentümerwechsel müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem kalten Keller gedämmt werden. Im GEG 2024 findet sich diese Sanierungspflicht im § 69 (früher § 71). Wie dick die Dämmung zu sein hat, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Angaben dazu finden sich im GEG in Anlage 8.

 

3. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden

Laut § 47 des GEG haben Hauskäufer oder Erben eines Altbaus die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach ihres Altbaus zu dämmen. Diese Sanierungspflicht gilt für jedes Wohngebäude, das mindestens 4 Monate im Jahr auf eine Raumtemperatur von mindestens 19 °C geheizt wird. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht über 0,24 W/m²K liegen. Ist das technisch nicht möglich – etwa, weil die Sparrenhöhe bei einer Zwischensparrendämmung zu gering ist –, gibt es eine Ausnahme: In diesem Fall reicht es aus, die maximal mögliche Dämmschichtdicke mit einem Dämmstoff der WLG 035 einzubauen.

 

Wann die Sanierungspflicht auch langjährige Hausbesitzer betrifft

Die Sanierungspflicht greift vorrangig bei Hauskauf. Wer schon vor dem 1. Februar 2002 ein Ein- oder Zweifamilienhaus besaß und auch selbst bewohnte, unterliegt somit keinem Zwang zur energetischen Sanierung bestimmter Gebäudeteile. Was jedoch sowohl für Neueigentümer als auch für langjährige Hausbesitzer gilt: Entscheiden Sie sich freiwillig für Modernisierungsmaßnahmen, müssen Sie dabei ebenfalls einige GEG-Vorgaben beachten.

 

10 %-Regel bei Sanierung von Außenbauteilen

Nehmen Sie an mehr als 10 % eines Außenbauteils Änderungen vor – z. B. Erneuerung der Fassade oder des Dachs –, haben Sie dieses in seiner Gänze zu dämmen. So besagt es § 48 des GEG. Die entsprechenden U-Werte finden Sie in Anlage 7. Davon ausgenommen sind kleinere Ausbesserungen wie das Beseitigen von Putzschäden oder das Ersetzen einzelner kaputter Ziegel.

Achtung Solarpflicht: Immer mehr Bundesländer verpflichten inzwischen zum Installieren einer Solaranlage. Einige bereits auch dann, wenn das Dach eines Wohngebäudes zu mehr als 10 % erneuert wird. Stand Mai 2024 sind es Baden-Württemberg, Berlin und Hamburg. In weiteren Bundesländern ist die Einführung einer solchen Sanierungspflicht für die nächsten Monate und Jahre geplant.

 

Vorschriften beim Heizungstausch

Auch bei Heizungen, die noch keine 30 Jahre sind, ist der Austausch gegen ein moderneres System oft angebracht. Verschleiß und veraltete Technik sorgen dafür, dass diese viel ineffizienter als heute erhältliche Heizanlagen sind. Sie verbrauchen demzufolge mehr Brennstoff als nötig wäre. Und da es sich bei diesem mehrheitlich um Erdgas oder Heizöl handelt, hat der erhöhte Energieverbrauch auch negative Auswirkungen auf die Umwelt.Damit beim Heizen künftig weniger CO2-Emissionen anfallen, enthält das GEG 2024 in § 71 Vorgaben dazu, worum es sich bei der neuen Heizung handeln darf. So kommen seit 1. Januar 2024 für die Neu-Installation nur noch folgende Heizungsarten infrage:

• Elektrisch angetriebene Wärmepumpe
• Stromdirektheizung (wie Infrarotheizung)
• Solarthermie-Anlage
• Heizungsanlage zur Nutzung von Biomasse (wie Pelletheizung oder Kaminofen) oder grünem beziehungsweise blauem Wasserstoff, inklusive daraus hergestellter Derivate (H2-ready-Gasheizung)
• Wärmepumpen-Hybridheizung mit mindestens 65 % EE-Anteil
• Anschluss an ein Wärmenetz

Erst bei Vorhandensein von Kommunaler Wärmeplanung: Diese Vorgaben greifen jedoch erst, wenn Ihre Kommune ihre Wärmeplanung erstellt hat. Je nach Einwohnerzahl hat sie dafür bis 30. Juni 2028 Zeit. Sofern diese noch nicht vorliegt, dürfen Sie sich erneut eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Beachten Sie dabei jedoch, dass Sie diese ab 2029 zu mindestens 15 % mit Biogas, Bioöl oder Wasserstoff betreiben müssen. Außerdem kann der in den nächsten Jahren weiter steigende CO2-Preis für höhere Heizkosten sorgen. Genauere Informationen dazu erhalten Sie von Ihrem Heizungsfachbetrieb. Denn seit 2024 ist vor einem Heizungstausch auch ein beratendes Informationsgespräch verpflichtend.

Bußgeld bei Nichteinhaltung der Sanierungspflichten

Sollten Sie nach einem Hauskauf keine der geforderten energetischen Sanierungen vornehmen oder sich bei der Modernisierung Ihres Hauses nicht an die Vorschriften zu Dämmung oder Heizungsart halten, kann dies für Sie teuer werden. Denn laut § 108 des GEG drohen dann Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Ob Hauseigentümer der Sanierungspflicht nachkommen, prüfen u. a. der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt.

 

Wann die Sanierungspflicht Ausnahmen macht

Gemeinhin haben Sie sich in den oben genannten Fällen an die GEG-Vorgaben zu halten. Allerdings enthält das Gebäudeenergiegesetz auch in Bezug auf die Sanierungspflicht Ausnahme-Regelungen. So definiert der § 102 GEG Härtefälle, in denen Sie sich von der Durchführung der geforderten Sanierungen befreien können. Dazu zählen folgende Umstände:

• Die Investitionen lassen sich nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die Einsparungen wieder hereinholen. Das heißt: Es würde zu lange dauern, bis sich die Ausgaben für die Maßnahmen amortisiert haben. Dies muss Ihnen aber ein Sachverständiger nachweisen.
• Die Investitionen überstiegen den Wert des Gebäudes – beispielsweise, weil das Haus zu renovierungsbedürftig ist oder es sich nur um ein kleines Ferienhaus handelt.
• Die Investitionen sind den Hausbesitzern aufgrund persönlicher Umstände nicht zumutbar. Dies gilt unter anderem, wenn diese zum Zeitpunkt der Antragstellung seit mindestens sechs Monaten einkommensabhängige Sozialleistungen bezogen haben.

Ebenfalls von der Sanierungspflicht ausgenommen sein können Baudenkmäler. So gibt es für besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz teils eigene Vorschriften im Bundes- und Landesrecht. Beispielsweise dürfen dort oft keine Veränderungen am Erscheinungsbild vorgenommen werden. Daher darf die energetische Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden laut § 105 des GEG von den sonst geltenden Anforderungen abweichen. Informieren Sie sich diesbezüglich bei Ihrer örtlichen Denkmalschutzbehörde. Sie brauchen ohnehin deren Genehmigung, bevor Sie ein entsprechendes Gebäude in jeglicher Form sanieren.

 

Warum sich eine Sanierung auch ohne Pflicht lohnen kann

Sind Sie kein Neueigentümer oder trifft eine der Ausnahmen auf Sie zu, brauchen Sie nicht zu sanieren. Darüber nachzudenken, dürften sich aber bei so manchem alten Haus lohnen. Denn durch fehlende Dämmung oder veraltete Heiztechnik haben Sie nicht nur hohe Heizkosten, sondern auch weniger Wohnkomfort. Sorgen Sie dafür, dass die Wände nicht mehr kalt sind und die Heizung effizient arbeitet, senkt das einerseits Ihren Energieverbrauch und steigert andererseits die Lebensqualität aller im Haus Lebenden.