Immobilienkauf: Darauf sollten Sie unbedingt achten Unerwartete Kosten und böse Überraschungen vermeiden Wer von den eigenen vier Wänden träumt, sucht nicht selten nach einem bestehenden Haus. Alte Gebäude haben Charme, sind in kurzer Zeit bezugsfertig und stehen häufig in sehr guter Lage. Um unliebsame und teure Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer von älteren Bestandsimmobilien jedoch genau hinschauen. Denn übersehene Baumängel und Altersschäden können ungeplante und hohe Sanierungskosten nach sich ziehen. Um diese zu vermeiden, sollten Sie auf folgende Punkte achten. Der Energieausweis verrät viel über Bestandsimmobilien Wer ein bestehendes Haus kaufen möchte, sollte an einige wichtige Aspekte denken. Geht es um den Zustand der Immobilie, gibt der Energieausweis einen ersten Überblick. Verkäufer müssen das Dokument bereits zur ersten Besichtigung überreichen oder gut sichtbar auslegen. So schreibt es die Energieeinsparverordnung (aktuell EnEV 2014) vor, die alle Anforderungen an den Energieausweis regelt. Der Ausweis informiert ganz allgemein über den energetischen Zustand. Er zeigt die erreichte Energieeffizienzklasse und den berechneten oder gemessenen Energieverbrauch auf. Käufer haben damit die Möglichkeit, die zukünftigen Heizkosten abzuschätzen und das Gebäude mit anderen zu vergleichen. Wichtige Hinweise liefern darüber hinaus auch die Sanierungsempfehlungen, die viele Energieausweise enthalten. Denn diese zeigen Schwachstellen und Einsparpotenziale, die nach dem Hauskauf mit höheren Sanierungskosten verbunden sein können. Käufer sollten außerdem auch darauf achten, wann der Energieausweis ausgestellt wurde. Eventuell haben die vorherigen Eigentümer in der Zwischenzeit Sanierungsarbeiten durchführen lassen. Mit Hilfe unserer Checkliste für den Immobilienkauf können Sie bereits schon bei der ersten Hausbesichtigung die wichtigsten Punkte klären. Das hilft gegen böse Überraschungen und hohe Folgekosten. Hier geht’s zur Checkliste für den Hauskauf Gesetzliche Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel beachten Mit der Energieeinsparverordnung hat der Gesetzgeber auch zahlreiche Sanierungspflichten eingeführt. Sind die alten Eigentümer davon befreit, gehen die sogenannten Nachrüstpflichten auf Käufer oder Erben über. Diese haben dann zwei Jahre Zeit, die geforderten Maßnahmen umzusetzen. Im Wesentlichen geht es dabei um: das Dämmen von Heizungs- und Warmwasserleitung die Dämmung von Dachboden oder Dach den Austausch 30 Jahre alter Heizungen Darüber hinaus sind Heizungen mit einer zentralen Regelung und Heizkörpern mit Thermostaten auszustatten. Beide Maßnahmen sorgen für eine bedarfsgerechte Wärmeabgabe und dafür, dass die Anlage nicht mehr Energie verbraucht als nötig. Wichtig zu wissen: Wer die Nachrüstpflichten nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umsetzt, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen. Käufer alter Immobilien sollten die genannten Punkte daher genau prüfen. Wie es um die Energieeffizienz bestehender Einfamilienhäuser steht und welche Maßnahmen höhere Einsparungen versprechen, zeigen wir im Beitrag „Der richtige Weg zur besseren Energieeffizienz von Einfamilienhäusern“ mit einer umfassenden Infografik. Hier weiterlesen Die Heizung im Altbau: Alter und Zustand prüfen Statistiken besagen, dass etwa ein Drittel der Heizungen in Deutschland 20 Jahre oder älter sind. Die Anlagen entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik und verbrauchen häufig mehr Energie als nötig. Alte Kessel arbeiten darüber hinaus oft unzuverlässig und die Ersatzteillage kann bereits schwierig sein. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist auch der Zustand der Heizung bei einem Hauskauf zu beachten und ein möglicher Heizungstausch einzuplanen. Während Interessenten das Alter in der Regel auf dem Typenschild ablesen können, sollten die Vorbesitzer auch über bereits durchgeführte Optimierungsarbeiten Auskunft geben. Interessant ist zum Beispiel, ob: die Heizkörper mit modernen Thermostaten ausgestattet sind die alten Heizungspumpen durch Hocheffizienzpumpen getauscht wurden die Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt sind es sich bereits um eine digitale und fernsteuerbare Heizung handelt Sie möchten der Heizung in Ihrer Wunsch-Immobilie auf den Zahn fühlen? Dann nutzten Sie unsere Experten-Checkliste zum Heizungs-Check. Jetzt informieren Unser Tipp: Wir empfehlen Maßnahmen im Zuge einer Sanierung am besten vor dem Einzug einzuplanen, da es bei der Umsetzung einiges leichter macht. Wie das funktioniert, welche Kosten anfallen und wie viel Geld Verbraucher sparen können, erfahren sie mit unserem Sanierungsrechner. Feuchte Wände, Schimmel und alte Wasserschäden Feuchteschäden können die Substanz eines Gebäudes erheblich schwächen. Sie machen altes Mauerwerk unbrauchbar und können auch Schimmel hervorrufen. Letzterer schadet nicht nur dem Haus, sondern auch der Gesundheit. Bei einem Hauskauf sind diese Punkte daher unbedingt zu beachten. Experten empfehlen, vor allem die Raumecken im Altbau gründlich unter die Lupe zu nehmen. Sind Wasserflecken an den Wänden zu erkennen? Riecht es im Haus oder im Keller muffig ? All das sind Anzeichen für Probleme mit Feuchtigkeit. Gleiches betrifft die Fensterrahmen, Wände hinter Einbaugegenständen sowie Balken und tragende Bauteile. Letztere könnten bereits morsch oder von Ungeziefer befallen sein. Käufer sollten außerdem auch nach alten Schäden fragen. So ist es wichtig, sich bei den bisherigen Eigentümern über Wasserschäden, Feuchtigkeitsprobleme oder bisherige Schimmel- sowie Hausschwammbefälle zu erkundigen. Fassaden, Dächer, Fenster und Türen genau untersuchen Haben Interessenten das Innere ihres Traumhauses gründlich geprüft, sollten sie die Kontrolle an der Außenseite fortsetzen. Hier sind Fassaden, Dächer, Fenster und Türen auf ihren Zustand hin zu untersuchen. Weisen einzelne Bauteile bereits sichtbare Schäden auf, drohen hohe Sanierungskosten. So zum Beispiel bei Setzungsrissen an der Fassade. Diese entstehen, wenn sich der Boden unter dem Haus bewegt. Die Risse sind meist tief, treppenförmig und sehr gut zu erkennen. Sie sind ein Zeichen dafür, dass das Mauerwerk an Stabilität verloren hat und gegebenenfalls saniert werden muss. Ein weiteres Problem, auf das Verbraucher bei einem Hauskauf achten müssen: Schadstoffe und Altlasten. Vor allem Asbest gilt als gesundheitsgefährdend. Die Sanierung ist daher aufwendig und besonders teuer. Das Dach sollte außerdem dicht und intakt sein. Letzteres betrifft neben der Eindeckung vor allem auch die tragende Konstruktion. Wichtig ist hier außerdem, ob die Bauteile gedämmt sind oder das Dach bereits ausgebaut wurde. Geht es um die Fenster, müssen Käufer vor allem den Zustand von Rahmen und Flügeln aus Holz genau untersuchen. Während Elemente aus Metall und Kunststoff ohne Pflege lange halten, können die Bauteile aus Holz verfallen. Wichtig ist auch das Alter der Fenster einzuschätzen, um die Energieeffizienz bewerten zu können. Auch ein Blick zwischen die (beiden) Fensterscheiben kann einen Hinweis auf das Alter der Fenster geben. Wer die Außenhülle alter Gebäude untersucht, sollte auch einen Blick auf den Wärmeschutz werfen. Denn die Anforderungen zur Bauzeit hängen den aktuellen Standards in aller Regel sehr weit hinterher. Die Folgen sind kalte Wände, zugige Fenster, niedriger Wohnkomfort und hohe Heizkosten. Steht nach dem Hauskauf ohnehin eine Sanierung an, sollten neue Eigentümer prüfen, welche Maßnahmen sich an dieser Stelle gewinnbringend umsetzen lassen. Sie suchen qualifizierten Fachhandwerker in Ihrer Region? Diese finden sie schnell und einfach über unsere Bauexperten-Suche. Die frühzeitige Kontaktaufnahme ist zu empfehlen. Zur Handwerker-Suche Die elektrischen Anlagen bei einem Hauskauf beachten Neben der Heizung sind oft auch die elektrischen Anlagen veraltet. Wird ein Haus saniert, lohnt es sich dabei oft, im gleichen Zuge auch die alten Leitungen zu tauschen. Denn diese erreichen nach 30 bis 40 Jahren ihre Verschleißgrenzen und entsprechen oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsanforderunge. So fehlen in vielen Altbauten lebensrettende Schutzleiter und Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter). Aber auch in puncto Komfort entsprechen veraltete Elektroinstallationen den heutigen Anforderungen selten. So fehlt es in vielen Räumen an Steckdosen oder elektrischen Schaltern für die Jalousien. Damit die Elektrik lange zuverlässig und sicher arbeitet, sollten Verbraucher diese beim Hauskauf unbedingt prüfen und eventuell erneuern lassen. Wer sich hier unsicher ist, bekommt Unterstützung von erfahrenen Fachhandwerkern. Stehen ohnehin Sanierungsarbeiten an, lohnt es sich außerdem, über moderne Smart Home Lösungen nachzudenken. Auch die Internetverbindung spielt in unserem Alltag eine zentrale Rolle. Hier lohnt es sich, sich über die vorhandene Internetgeschwindigkeit in der jeweiligen Straße rechtzeitig zu informieren. Nicht überstürzt handeln: Alte Häuser genau prüfen Auch wenn die Zinsen gerade niedrig sind und der Immobilienmarkt angespannt ist: Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, darf sich nicht unter Druck setzen lassen. Experten empfehlen, alle Ecken genau zu inspizieren. Und das sogar bei zwei Terminen. Wer sich unsicher ist, sollte gemeinsam mit einem Sachverständigen das Haus prüfen. Der Fachexperte kostet zwar etwas, erkennt die Schwachstellen am Haus dafür aber schnell und zuverlässig und kann Ihnen am Ende mit wertvollen Tipps helfen, die richtige Entscheidung für oder gegen eine Immobilie zu treffen und die anfallenden Sanierungskosten gut einschätzen. Bei der Umsetzung kann durch eine Baubegleitung von einem Experten viel Zeit und Kosten gespart werden. Zentrale Frage: Finanzierung und mögliche Fördermittel Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich die Finanzierung von Hauskauf und Sanierung. Denn mit dieser steht oder fällt der Traum von den eigenen vier Wänden. Um die finanziellen Möglichkeiten vorab richtig einschätzen zu können, sollten Hauskäufer ihr Budget noch vor der ersten Besichtigung mit einem Berater abstecken. Sie sollten ausreichend Eigenkapital angespart haben oder Familienmitglieder um Unterstützung bitten. Denn viele übersehen die zusätzlichen Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag, die gut 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis ausmachen können. Hinzu kommen Ausgaben für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die in vielen Altbauten längst überfällig sind. Diese Zusatzkosten müssen bei der Finanzierung mit einkalkuliert werden. Eine gute Möglichkeit, um die Kosten beim Eigentumserwerb zu senken, ist die Nutzung von Fördermitteln. So bietet z.B. das neu eingeführte Baukindergeld für Familien eine lukrative Zuschussmöglichkeit (KfW-Programm 424). Bei einer Komplettsanierung oder auch für Einzelmaßnahmen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessante Fördermittel an. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kommt bei bestimmten Maßnahmen als Förderquelle in Frage. Sollten die Förderprogramme von KfW und BAFA nicht infrage kommen, lassen sich die Lohnkosten der Handwerker steuerlich absetzen. Auf diese Weise bekommen Hausbesitzer 20 Prozent der Arbeitskosten über die Einkommenssteuererklärung erstattet. Allerdings maximal 1.200 Euro pro Jahr. Hier informieren Foto: Adobe Stock | Eisenhans
